2026 SH 보증금지원형 장기안심주택 완전 분석 — 보증금 30% 무이자 6천만원·10년 거주, 자격·신청법·다른 SH 상품(든든주택·미리내집·장기전세) 비교

서울에서 무주택자로 산다는 건 매년 갱신될 때마다 보증금 인상 통보에 잠 못 이룬다는 뜻이다. SH가 2025년 제1차에 이어 2026년 제1차 보증금지원형 장기안심주택을 4월 30일 등록했다. 핵심은 단 하나, "내가 직접 고른 집의 전세보증금 일부를 SH가 무이자로 10년 빌려준다." 든든주택·미리내집과 자주 비교되지만 본질은 다르다. 사업개요와 자격, 그리고 다른 SH 상품과의 결정적 차이까지 풀어본다.

한 줄 요약

핵심 요약 — 든든주택·미리내집·장기전세와 함께 보기

이 글은 2026 SH 4종 라인업 시리즈의 4번째다. 본인 상황에 맞는 상품을 한눈에 비교하려면 아래 표가 가장 빠르다.

💡 고르는 기준: 신축 아파트 + 자력 보증금 마련 가능 → 보증금지원형. 본인 부담 최소화 + 비아파트 OK → 든든주택. 신혼부부+분양전환 → 미리내집. 강남권 장기 거주 → 50차 장기전세.

1. 보증금지원형 장기안심주택이란?

전월세 세입자 입장에서 보증금 마련은 가장 큰 진입장벽이다. 이 사업은 "내가 살고 싶은 집을 직접 고르되, 보증금 일부를 SH가 무이자로 보태준다"는 게 본질. 매년 갱신할 때 보증금이 5%씩 올라도 SH 지원분은 고정이라 인상 부담이 줄어든다.

2. 지원 금액 — 두 가지 트랙

① 일반 트랙 — 30% 지원, 최대 6,000만원

② 1.5억 이하 트랙 — 50% 지원, 최대 4,500만원

저렴한 매물에 들어가는 분들을 위한 상향 지원 트랙.

💡 1.5억 이하 매물(원룸·소형 다세대 등)이라면 50% 트랙이 절대적으로 유리. 6천만 vs 4,500만 비교가 아니라, 본인 부담 보증금이 절반으로 줄어드는 효과.

한눈에 보는 시뮬레이션

3. 대상 주택 — 거의 다 가능

든든주택과 달리 아파트도 OK. 매물 선택지가 훨씬 넓다.

가능 주택 유형

• 단독주택, 다세대주택, 연립주택
• 아파트 (든든주택과 가장 큰 차이!)
• 주거용 오피스텔

면적 제한

• 전용면적 60㎡ 이하 (1인 가구 기준)
• 전용면적 85㎡ 이하 (2인 이상 가구)

보증금 한도

• 대상 주택 전세보증금 4억 9천만원 이하

💡 든든주택 vs 보증금지원형 핵심 차이: 든든주택은 비아파트 한정 + 임대료 매월 납부, 보증금지원형은 아파트 OK + 임대료 0원. 단 보증금지원형은 소득·자산 기준이 있다는 점이 트레이드오프.

4. 신청 자격 — 4가지 조건

① 무주택세대구성원

• 서울시 주민등록(공고일 기준) 등재
• 세대원 전원 무주택 (배우자·직계존비속 포함)

② 소득 기준 — 도시근로자 월평균소득 100% 이하

💡 정확한 2026년 도시근로자 월평균소득 기준은 SH 공고문(2026.4.30 등록) 본문에서 확인하세요. 매년 통계청 발표값으로 갱신됩니다.

③ 자산 기준

• 부동산 합산가액 21,550만원 이하 (2.155억)
• 자동차 시가표준액 3,803만원 이하

④ 우선순위 + 특별공급

• 일반공급: 5,350호 (대다수)
• 신혼부부 특별공급: 500호
• 세대통합 특별공급: 150호 (2~3세대 거주)

5. 신청 절차 — 인터넷 청약 후 직접 매물 물색

인터넷 청약(SH청약홈페이지)
   ↓
서류 심사
   ↓
소명 단계
   ↓
입주자 발표
   ↓
입주자 본인이 매물 직접 물색 (4.9억 이하)
   ↓
SH 권리분석 통과
   ↓
SH·임대인·입주자 3자 계약
   ↓
입주

청약 사이트

• 신청: SH 인터넷청약시스템 i-sh.co.kr
• 모바일·PC 모두 가능, 공동인증서·간편인증 활용

6. 보증금지원형 vs 다른 임대 상품 — 결정적 차이 5개

1️⃣ 매월 임대료 부담

• 보증금지원형: 0원 (무이자, SH 지원분만큼 보증금만 안 갚으면 됨)
• 든든주택: 연 1.2~2.2% 임대료 매월 납부
• 장기전세: 시세 80%의 전세금만 내면 끝, 월 임대료 없음

2️⃣ 집 선택권

• 보증금지원형 / 든든주택: 본인이 직접 매물 고름
• 미리내집 / 장기전세: SH가 지정한 단지에 한정

3️⃣ 아파트 가능 여부

• 보증금지원형: 가능 (단 60/85㎡ 이하)
• 든든주택: 불가 (비아파트만)
• 미리내집·장기전세: 가능 (지정 단지)

4️⃣ 소득·자산 기준

• 보증금지원형: 월소득 100%, 자산 21,550만/3,803만
• 든든주택: 없음
• 미리내집·장기전세: 까다로움

5️⃣ 거주기간

• 보증금지원형: 최장 10년
• 든든주택: 최장 8년
• 미리내집: 10년 (출산 시 20년 + 분양전환 가능)
• 장기전세: 최장 20년

7. 핵심 유의사항

신청 단계

• 1세대 1주택 신청 원칙, 중복신청 시 무효 처리
• 신청 후 자격 검증 통과해야 입주대상자 선정
• 입주대상자 선정 후 본인이 4.9억 이하 매물 물색 필요

매물 단계

• 권리분석 통과해야 계약 가능 (근저당·가압류 등 확인)
• 임대인이 SH 보증금지원 형식 동의해야 함 (3자 계약)
• 매물 한정성 → 빠른 매물 확보 유리

거주 단계

• 2년 단위 재계약, 최장 10년 (재계약 시 자격 유지 필수)
• 무주택세대구성원 자격 상실 시 계약 갱신 불가
• 보증금 인상 시 SH 지원분은 고정, 인상분은 본인 부담

8. 자주 묻는 질문

Q1. 무이자 지원금은 언제 갚나요?

계약 종료 시 한 번에 상환. SH가 임대인에게 지급한 보증금이 SH로 돌아오는 구조라, 본인이 매월 갚을 필요 없다.

Q2. 매물을 못 찾으면?

입주대상자 선정 후 일정 기간 내 매물 + 권리분석 통과 못 하면 자격 무효. 빠르게 알아봐야 한다.

Q3. 임대인이 "전세 5억"을 부르면?

대상 주택 보증금 한도(4.9억) 초과 매물은 신청 불가. 4.9억 이하만 가능.

Q4. 든든주택과 동시 신청 가능?

중복 신청은 불가. 어느 한 상품 자격이 더 잘 맞는지 비교 후 하나만.

Q5. 분양전환 가능한가요?

X. 불가. 보증금지원형은 단순 보증금 무이자 대출 방식, 분양전환 권한 없음.

Q6. 자가 소유 차량이 시가표준액 4,000만원이면?

X. 신청 불가 (한도 3,803만원 초과). 자동차 처분 후 재신청 필요.

9. 핵심 체크리스트

• [ ] 무주택세대구성원(서울시 주민등록)인가?
• [ ] 도시근로자 월평균소득 100% 이하인가? (가구원수별 기준)
• [ ] 부동산 21,550만 이하 + 자동차 3,803만 이하인가?
• [ ] 본인이 들어갈 매물 보증금이 4.9억 이하인가? (1.5억 이하면 50% 트랙)
• [ ] 60㎡(1인) / 85㎡(2인 이상) 이하 매물?
• [ ] 신혼부부라면 특별공급(500호) 신청 자격 충족?
• [ ] 2~3세대 거주라면 세대통합 특공(150호)?
• [ ] 매물 + 권리분석을 입주자 선정 후 빠르게 진행할 수 있는가?

10. 추천 / 비추 — 든든주택과 헷갈리지 말자

✅ 보증금지원형이 답인 사람

• 신축 아파트에 들어가고 싶고 + 본인 자력 보증금 마련 가능 + 매월 임대료는 부담스러운 사람
• 도시근로자 월소득 100% 이하 무주택 가구
• 1.5억 이하 소형 매물 + 50% 트랙으로 본인 부담 절반 줄이고 싶은 사람
• 신혼부부 또는 2~3세대 거주 가구 (특별공급 가산점)

❌ 다른 상품이 맞는 사람

• 본인 부담 최소화 + 비아파트 OK + 소득기준 X → 든든주택
• 신혼부부 + 분양전환 + 신축 아파트 → 미리내집(7차)
• 강남권 + 장기 20년 거주 → 50차 장기전세
• 자녀 출산 임박 → 미리내집(20년 연장 + 분양전환 가능)

📞 문의처 & 관련 글

• SH공사 콜센터: ☎ 1600-3456 (평일 09:00~18:00)
• SH 인터넷청약시스템: i-sh.co.kr
• 사업개요: 서울주거포털 보증금지원형 장기안심주택

🔗 SH 라인업 시리즈

• 2026 전세임대형 든든주택 — 비아파트 + 무소득기준 (1·2순위 5/18~22)
• 제7차 미리내집 — 신혼부부 + 분양전환 (지정 아파트)
• 제50차 장기전세 — 일반 무주택자 + 최장 20년 (지정 아파트)
• 2026 보증금지원형 장기안심주택 — 본인이 고른 집 + 무이자 보증금 (이 글)

본 글은 서울주거포털 사업개요 + SH 2026년 제1차 모집공고 (등록일 2026.4.30) 기반으로 정리했습니다. 정확한 2026년 도시근로자 월평균소득·자산 기준 등은 SH 청약홈페이지 공고문 원문을 반드시 확인하세요. 다음 차수 모집은 SH 홈페이지 공지사항에서 사전 확인 권장.