SH 제7차 미리내집(장기전세주택2) 완전 분석 — 441호, 강남·서초까지, 보증금 70%만 내고 입주, 5자녀면 시세 50%에 매수

2026년 4월 24일 뜬 SH 제7차 장기전세주택2(미리내집) 공고는 이번 회차가 좀 다르다. 강남·서초·송파의 노른자 단지가 전면 등판했고, 신혼부부의 진짜 발목을 잡던 초기 보증금 30%를 입주 후로 미룰 수 있다(연 2.73% 이자). 출산까지 가면 거주 20년 + 시세 50% 매수권까지 — 사실상 "미래 강남 입주권"에 가까운 구조라고 본다. 공고문 48p 전문과 외부 보도 종합해서 핵심만 풀어본다.

한눈에 보는 일정과 규모

단계	일정
모집공고	2026.4.24(금)
인터넷 접수	2026.5.6(수) 10:00 ~ 5.8(금) 17:00
방문 접수	2026.5.8(금) 10:00~17:00 (중증장애인 등 한정)
서류심사 대상자 발표	2026.5.26(화) 17:00 이후
심사서류 제출(등기우편)	2026.6.2(화) ~ 6.5(금) 우체국 소인까지
당첨자 발표	2026.9.18(금) 17:00 이후
계약 체결	2026.10.19(월) ~ 10.21(수)

총 공급 441호 = 신규 매입형 124호 + 공사 건설형 재공급 159호 + 매입형 재공급 158호. 서울시는 2026년부터 연간 4,000호 미리내집을 공급한다는 계획이고, 7차는 그 페이스의 초입이다.

공급 단지 지도 — 어디가 풀렸나

신규 공급 (124호, 입주 2026년 11~12월 예정)

• 강북구 엘리프 미아역 — 49/59/74/84㎡, 17호
• 동작구 힐스테이트 동작 시그니처 — 45/50/59㎡, 91호. 골프연습장·사우나·피트니스·작은도서관 등 커뮤니티 시설 5개층(B5F~B1F)
• 동작구 동작 보라매역 프리센트 — 43㎡, 16호. B1~4층 근린생활시설, 5~20층 오피스텔/공동주택

공사 건설형 재공급 (159호) — 강남이 핵심

• 강남구 세곡2지구3단지(래미안포레) 59/84㎡
• 강남구 세곡2지구4단지(강남한양수자인) 84㎡
• 강서구 마곡엠밸리 1·2·3·4·5·7·8·9·10·11·12·14·15단지 (마곡 단지만 80호 가까이)
• 서초구 서초더샵포레, 서초포레스타 3·5·6·7단지
• 그 외 강동·노원·성동·송파 다수

매입형 재공급 (158호) — 강남·서초 명품 단지 다수

• 강남구: 래미안그레이튼, 래미안그레이튼2차, 래미안도곡카운티, 래미안신사, 아크로힐스논현, 역삼자이, 청담르엘, 테헤란아이파크
• 서초구: 두산위브트레지움, 래미안서초에스티지, 메이플자이, 반포리체, 반포자이, 서초교대이편한세상
• 송파구: 잠실래미안아이파크, 잠실르엘, 송파레미니스1단지
• 마포·강동·서대문·성동·성북·양천·영등포·중랑 등 광역 분포

청담르엘이나 잠실르엘이 들어 있다는 게 7차의 임팩트다. 평당가 9,318만원(2025 기준) 청담동 신축이 미리내집 매물로 풀리는 건 흔치 않다.

전세금 구조 — 강남도 8억대, 강북은 3~5억대

장기전세주택은 원칙적으로 주변시세의 80% 이하로 공급된다(서울시 정책 원칙). 7차 실제 전세금은 이렇게 갈린다.

강남 매입형 (8~9억대)

• 래미안그레이튼 59㎡: 8.268억
• 래미안도곡카운티 59㎡: 8.58억
• 청담르엘 49㎡: 7.7298억
• 테헤란아이파크 59㎡: 8.424억
• 아크로힐스논현 56㎡: 7.95억

서초 매입형 (5~9억대)

• 두산위브트레지움 84㎡: 8.97억
• 메이플자이 49㎡: 8.348억
• 반포자이 59㎡: 9.5946억 (이번 7차 최고가)
• 서초더샵포레 59㎡: 5.7096억

송파 매입형 (5~7억대)

• 잠실르엘 45㎡: 6.2208억
• 잠실래미안아이파크 43㎡: 5.28억
• 송파레미니스1단지 49㎡: 3.81억

강북·동작 신규 (3~6억대)

• 엘리프 미아역 49㎡: 3.8064억 ~ 84㎡ 6.0606억
• 힐스테이트 동작 시그니처 45㎡: 4.6956억
• 동작 보라매역 프리센트 43㎡: 3.6426억

자산 6.62억 이하 신혼부부가 강남 8억대 단지에 들어갈 길이 열린 셈이다. 헤럴드경제는 "잠실르엘 전세 5억원에 입주 가능"이라고 보도했고, 실제로 잠실르엘 45㎡ 6.22억에 30% 분할납부 적용하면 초기 입주금 4.35억이다.

신청자격 — 의외로 들어갈 수 있는 사람이 많다

• 공고일(2026.4.24) 기준 서울 거주 무주택세대구성원
• 신혼부부: 혼인신고 7년 이내(2019.4.25 이후, 당일 포함)
• 예비신혼부부: 입주 전까지 혼인 사실 증명 (둘 중 한 명만 대표 신청)
• 5년 무주택 유지: 2021.4.25 이후 신청자·배우자 무주택 연속
• 외국인 신청 불가 (배우자/직계존비속이 외국인이면 외국인등록사실증명서 추가 제출)

소득은 60㎡가 갈림선

구분	60㎡ 이하	60㎡ 초과
도시근로자 월소득 기준	120% 이하	150% 이하
맞벌이 신혼부부	180% 이하	200% 이하

4인 가구 기준 실제 금액:
- 60㎡ 이하 외벌이: 월 1,056만원
- 60㎡ 이하 맞벌이 신혼: 월 1,584만원
- 60㎡ 초과 맞벌이 신혼: 월 1,760만원

자산 기준 (자녀 따라 단계별 완화)

자녀 상황 (2023.3.28 이후 출산 기준)	총자산	자동차
자녀 없음	6.62억	4,542만원
자녀 1명 (또는 2023.3.27 이전 자녀 1명 + 이후 1명)	7.28억	4,996만원
자녀 2명 이상	7.94억	5,451만원

총자산 산정 시 부채로 차감 가능: 금융기관 대출금, 임대보증금. 차감 불가: 카드론, 마이너스통장, 신용카드 연체대금, 개인 간 거래.

보증금 분할납부 — 진짜 게임체인저

7차의 진짜 임팩트는 여기에 있다. 첫 임대보증금의 30%를 퇴거 시까지 유예할 수 있다. 유예분에는 매월 이자만 내면 되는데, 2026년 적용금리 연 2.73%(전년도 시중은행 1년 만기 정기예금 평균이자율 기준).

실제 계산 예시

단지	평형	전세금	30% 유예 시 초기 입주금	월 이자
잠실르엘	45㎡	6.22억	4.35억	약 14.1만원
청담르엘	49㎡	7.73억	5.41억	약 17.6만원
래미안그레이튼	59㎡	8.27억	5.79억	약 18.8만원
반포자이	59㎡	9.59억	6.72억	약 21.8만원

단점도 짚자:
- 결국 퇴거 시까지 갚아야 한다. 빚을 미루는 거지 없애는 게 아니다.
- 월 이자가 누적되면 10년이면 약 17만원 × 120 = 2,000만원이 빠진다.
- 시중금리 변동에 연동된다. 2.73%는 2026년 한정.

그래도 초기 자금 부담을 30% 낮춰주면서 DSR을 안 잡아먹는 구조는, 신혼부부의 가장 가려운 곳을 정확히 긁어준다.

출산 가구 혜택 — 미리내집의 진짜 본질

여기가 일반 장기전세와 갈리는 지점이다. 출산은 공고일(4/24) 이후 출산분만 인정된다. 다태아는 태아 수 모두 인정, 입양·유산은 미인정.

자녀 수	거주기간	재계약 보증금	20년 후 매수가
1명	10년 → 20년	시세 80% (소득/자산 미적용)	—
2명	20년	시세 80%	시세 90%
3명	20년	시세 80%	시세 80%
4명	20년	시세 60%	시세 60%
5명 이상	20년	시세 50%	시세 50%

자녀 2명 이상이면 입주 9년 후부터 협의, 10년 후 더 큰 평형으로 이주 가능(공가 발생 시).

5년 내 재매각 페널티

매수 후 단기 전매를 막기 위한 장치.

매수 후 전매 시점	시세차익 환수율
1년 이내	50%
2년 이내	40%
3년 이내	30%
4년 이내	20%
5년 이내	10%

예시: 시세 10억 주택을 8억에 매수 → 시세차익 2억 → 1년 내 전매 시 1억 페널티 부과.

경향신문 보도에 따르면 미리내집 입주자 84%가 "가족계획 있다"고 답했다. 자기선택 편향은 있지만, 정책 타깃이 정확히 맞아떨어진 신호다.

갱신 시 소득 초과 할증 — 미리 알아야 할 함정

월급은 오르기 마련. 갱신 시점에 소득기준을 초과하면 보증금이 할증된다.

소득기준 초과비율	1차 갱신	2차+ 갱신
10% 이하	100%	105%
10~30% 초과	105%	110%
30~50% 초과	110%	120%
50% 초과	120%, 1회만 재계약 (퇴거 대상)	—

자녀 1명 이상 출산 가구는 재계약 시 소득/자산 기준 미적용 — 이 할증을 안 맞는다. 또 다른 출산 인센티브다.

가점과 경쟁률 — 현실적인 당첨 가능성

가점은 단 두 항목, 만점 10점 구조다.

항목	5점	4점	3점	2점	1점
서울 연속 거주기간	10년+	7~10년	5~7년	3~5년	3년 미만
청약통장 납입 횟수	120회+	84~120	60~84	36~60	36 미만

감점: 2009.11.30 이후 장기전세 임대차 계약 이력
- 3년 이내: -6점
- 3~5년 이내: -4점
- 그 외: -2점

역대 미리내집 경쟁률

7차는 강남·서초·송파가 들어갔으니 일부 단지는 4자릿수 경쟁률도 가능해 보인다. 가점 만점이라도 동점자 전산추첨이라 사실상 운이 절반이다.

우선배정 40% 룰

전체 공급량의 40%는 우선배정 소득기준(60㎡ 이하 100% 이하, 맞벌이 150% 이하) 충족자에게 먼저 배정. 60㎡ 초과는 120%/180%. 4인 가구 기준 60㎡ 이하 우선배정선은 외벌이 880만원, 맞벌이 1,320만원이다.

단지 유의사항 — 공고문이 알려주는 함정 모음

미리내집은 견본주택 미운영이다. SH 홈페이지 → 청약정보 → 단지별 임대정보 → 전자팸플릿에서 단지명 검색해 사전 답사 필수. 공고문 43~46p의 단지별 유의사항 100개 항목 중 핵심만 추렸다.

▶ 단지 유의사항 압축 보기 (클릭하여 펼치기)

저층(1~3층) 배정 가능: 동·호·층·향·타입 구분 없이 전산추첨. 동호 변경 불가, 당사자 간 교환 불가.

신규 단지 주소는 준공 전까지 미확정 — 임시 주소 변경 가능.

전자책자/평면도는 참고용 — 실제 시공과 차이 가능, 인쇄 오류·오기·오탈자 가능.

동일 타입이라도 면적 차이 가능 (벽체마감, 단지별 시공사 차이).

발코니 결로: 외부 발코니 새시 시공 단지는 결로 발생 가능, 환기 필수. 빨래 건조·가습기 사용 시 특히 주의.

쓰레기보관소·기계실 인접 동: 냄새·소음·미관 저해.

차량 출입구 인접 동: 야간조명·소음·환경권 침해 가능.

준공 지연 가능성: 등기 사항 정리(소유권 보존·이전)가 늦어지면 입주 시기 연기 또는 전세자금 대출 거절 가능.

태양광 미니발전소 설치 세대: 입주 시 철거 불가, 철거 시 비용 부담.

개별 사항
· 힐스테이트 동작 시그니처: 커뮤니티 시설 운영자 선정 후 비용 발생 가능
· 엘리프 미아역: 1단지·2단지 시설 위치 다름
· 동작 보라매역 프리센트: 4층 공공기여분, 지자체 상황 따라 변경 가능

신청 전 체크리스트

1. 청약통장 전환가입 2026.4.23까지 끝내야 납입실적 가점 인정. 종전 청약저축·예부금은 미리 주택청약종합저축으로 전환.
2. 청약통장 순위확인서는 한국부동산원 청약홈(applyhome.co.kr)에서 2026.4.27(월)부터 발급. 이 확인서 기준으로만 가점 인정 → 가입 횟수 정확히 확인.
3. 도로명주소로만 청약 가능. 지번주소 입력 시 결격.
4. 인터넷 청약 8단계: 로그인 → 임대주택 공고선택 → 단지/주택형 선택 → 신청자격 확인 → 인적사항/청약서약 → 가점사항 → 인증서 로그인 → 청약내역 확인.
5. 마감 직전(5/8 17:00) 트래픽 폭주 — 5/7 안에 끝내자.
6. 중복신청 시 전부 무효: 동일 무주택세대구성원 내 중복, 2세대 이상 공급신청자 간 중복, 배우자 세대 분리 후 중복도 모두 불가.
7. 예비신혼부부는 둘 중 한 명만 대표 신청. 신청 후 변경 불가.
8. 서류 제출은 등기우편만. 일반우편/택배/방문 불가. 2026.6.5(금) 우체국 소인까지 유효. 주소: (06336) 서울 강남구 개포로 621 SH공사 1층 미리내집공급부.
9. 공동인증서 또는 간편인증서(11종) 필수: 네이버, 카카오, PASS, 삼성패스, 토스, 우리, 농협, KB국민, 하나, 신한SOL, 뱅크샐러드.
10. 금융정보 제공 동의서는 무주택세대구성원 전원 자필 서명 또는 인감증명서 동반 인감 날인. 영문 서명·약식 서명 불인정.

정리

• 2026.5.6~5.8 단 3일 인터넷 청약 (방문은 중증장애인 등 한정)
• 441호 = 신규 124 + 건설형 159 + 매입형 158, 강남·서초·송파 명품 단지 포함
• 신혼부부 7년 이내 + 무주택 + 자산 6.62억 이하, 60㎡가 소득 갈림선
• 30% 보증금 유예(연 2.73%, DSR 무관) — 6.27 대출규제 시대의 진짜 무기
• 출산하면 거주 20년, 5자녀면 시세 50% 매수권 — 미리내집의 본질
• 가점 만점 10점, 동점자 전산추첨. 6차 평균 69.7:1, 7차는 더 치열할 듯
• 갱신 시 소득초과 할증 주의 — 출산 가구는 면제

콜센터 1600-3456 / 청약 www.i-sh.co.kr/app / 공고 전문은 SH 홈페이지 청약정보 → 공고및공지에서 다운로드.

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출처

• SH 제7차 장기전세주택2(미리내집) 입주자 모집공고 (2026.4.24, 주택관리번호 2026000171)
• 장기전세주택Ⅱ(미리내집)이란? — 서울시
• SH 미리내집 441세대 모집 분석 — homedubu.com
• 신혼부부 모여라 — Newspim
• 잠실르엘 전세를 5억원에 — 헤럴드경제
• 미리내집 입주자 84% "가족계획 있다" — 경향신문
• 공공한옥 경쟁률 299:1, 역대 미리내집 최고 흥행 — 코리안센터
• 신혼부부 주거사다리 미리내집 경쟁률 — homedubu.com
• 서울시 장기전세 20년, 보증금 10조 절감 — 코리안센터
• 상도·미아·보라매 역세권 미리내집 — 한국철도일보